Олег Приходько (GREENOL): «Для прибыли в течение 1-2 лет лучше инвестировать в первичный рынок»

— Олег, какие существуют нюансы при выборе квартиры? На что обращать внимание тем, у которого уже есть собственное жилье, но они решили инвестировать средства в недвижимость для получения прибыли?

— Нюанс такой, что можно инвестировать и в конечном счете не получить ни денег, ни квартиры. Если мы говорим об инвестировании, скорее всего, 90% случаев – это инвестирование в первичный рынок недвижимости и, как правило, на уровне котлована. Так принято инвестировать, потому что цена будет расти вместе с объектом, и на выходе можно будет получить и прибыль, и недвижимость.

Поэтому основной нюанс заключается в том, что нужно думать, куда вкладывать деньги, лучше – в наименее рискованные проекты.

— Как выбрать застройщика и не ошибиться?

— Это большая и системная вещь, потому что застройщиков у нас много, где-то 70, а объектов по Киеву 360+, у них очень интересная реклама. Есть застройщики, которые давно работают на рынке, и у них много объектов. Есть новые застройщики, у которых всего 2-3 объекта.

Все зависит от места расположения: кто-то строит подальше от центра, другие – ближе к центру. Также не последнюю роль играет цена, от $500 до $5000 за квадрат, поэтому нюансов очень много. Кроме того, важно, насколько застройщик придерживается законодательства в строительной отрасли, не самовольное ли это строительство.

Также нужно рассматривать и земельный вопрос: назначение земельного участка, соответствие проекта, т.е. насколько он соответствует заявленному в декларации или разрешению на строительство. Надо смотреть на компанию, какая у нее репутация. Но это вовсе не означает, что какая-то молодая и амбициозная компания, у которой земельные участки оформлены на физическое лицо, является мошеннической.

— Можно ли сейчас инвестировать во «вторичку», выгодно ли это?

— Если сегодня, то можно, потому что мы стоим на пороге новых законотворческих инициатив. Если введут налог 18% на вторую и последующую продажу, то рынок вырастет. Но если я сегодня куплю дешевле и, например, через полгода буду продавать, и придется заплатить налог в 20%, будет ли это рост рынка, или это все же будет налоговое обременение? Большой вопрос.

Поэтому я бы не советовал инвестировать во вторичный рынок, особенно в устаревшие застройки, которые находятся далеко от центра. Если человек намерен в течение 1-2 лет получить наибольшую прибыль, конечно, лучше инвестировать на этапе котлована и в первичный рынок.

— Как выбрать локацию для покупки квартиры? Какие пункты могут влиять в дальнейшем на прибыльность проекта?

— Если жилье приобретается для последующей сдачи в аренду, конечно, нужно выбирать центральные районы или близость к метро. Очень хорошо воспринимаются арендаторами такие квартиры рядом с метро в современных жилых комплексах. Если квартира покупается с целью перепродажи, то надо смотреть на такие нюансы: крупные застройщики со старта держат нормальные цены, менее известные застройщики для того, чтобы поощрить покупателей, предлагают цену дешевле на 5-10% на том же этапе, даже если эти два объекта будут рядом. Репутация в наше время играет большую роль.

— Поговорим об окупаемости. Перепродажа VS сдача в аренду – что в итоге принесет больше прибыли?

— Все зависит от того, какие у человека планы, потому что существует арендный бизнес офисов и квартир, но также перепродажа недвижимости приносит очень неплохую прибыль. Поэтому все зависит от планов и целей инвестора. Если у него долгосрочная цель, то он будет покупать больше жилой или коммерческой площади и сдавать ее в аренду.

Примечательно, что сегодня в Киеве очень хорошо развивается рынок апартаментов. В этом сегменте присутствует как жилье, так и апарт-отели. Там есть свои нюансы, можно покупать такую недвижимость, сдавать в аренду и потом зарабатывать около 15% годовых. Если сравнить с банковским вкладом в гривне, то это будет где-то 7-9% годовых, а здесь 15%. Конечно, это выгодно.

Если человек покупает квартиру с целью быстрого вращения средств и получения прибыли, а затем планирует снова выйти на первичный рынок для перепродажи, то можно приобрести жилье и ближе к сдаче дома в эксплуатацию продать его на 25-30% дороже. Если мы потом берем эти средства и вкладываем в другую квартиру, то ждем еще где-то 1,5-2 года.

Что лучше – это зависит от предпочтений инвестора, где меньше рисков, потому что и аренда может упасть, как мы видели год назад с началом пандемии. С другой стороны, можно вложиться в строительство дома, а там будут какие-то проблемы.

— О каких налогах следует знать тем, кто вкладывает деньги в недвижимость?

— Это очень большой бич нашего рынка недвижимости, который держит этот рынок в тени. Если физлицо сдает свою квартиру в аренду, то она подлежит налогообложению по системе «Налог на доходы физлиц», а он у нас на сегодня 18%, это перебор.

Просто люди не хотят отдавать эти деньги, сдают квартиры «втихаря» или оформляются ФОПами. Размер налога уже зависит от категории, это около 5%.

— Чтобы инвестировать в недвижимость, обязательно иметь всю сумму на руках, или же существуют объекты, в которые выгодно вкладывать даже в рассрочку?

— Если мы говорим о рассрочке от застройщика, то это выгодно, поскольку они дают рассрочки от 3 до 5 лет без процентов. Но у большинства из них есть такой нюанс, что если будут подниматься цены на рынке, то и эта часть, которую нужно будет выплачивать в рассрочку, тоже может расти за квадратный метр. Если мы говорим о кредите, конечно, для рядового гражданина это 12-18%, и это много.

— Какие риски могут возникнуть на этапе приобретения квартиры?

— Наибольший риск, что дом не будет достроен совсем или в какие-то разумные сроки. Если застройщик добросовестный, выполняет все свои обязательства и во всех организациях получил разрешение, а также строит на правильно отведенном земельном участке, то нет рисков. Но, к сожалению, мы все были свидетелями того, как работали «Элита-Центр», «Аркада», «УКРБУД». Последняя компания даже была с государственной долей участия, и теперь мы знаем, что «Киевгорстрой» должен достраивать 40 объектов.

— А стоит ли игра свеч? Может проще открыть депозит, чем вкладывать в недвижимость? Ведь для продажи или сдачи квартиры придется вкладываться в ее обновление и обслуживание.

— В теории открыть депозит проще, но процент 7-9,5% в гривне – это очень мало, а в валюте – об этом и речи нет. Поэтому рынок недвижимости был и будет интересен для инвестиций, и если человек хочет инвестировать в одну квартиру, потом перепродать ее, просто заработать денег, то это одна ситуация.

Если инвесторы идут на рынок аренды недвижимости, то они в нем и остаются, тем более сейчас есть компании, которые предоставляют услуги для владельцев квартир и предлагают им за нормальный процент взять на обслуживание их квартиры, сдавать, убирать, обновлять, поэтому такие сервисы уже работают в Украине.

— Насколько обычный человек может разобраться в вопросах инвестирования в жилую недвижимость, или здесь нужна помощь риелтора и юриста, чтобы не потерять деньги?

— Лучше, когда за дело берется профессионал. Когда в автомобиле нужно заменить масло, купить фильтры и прочее, зачем этим заниматься самому, если есть специалисты. Я, например, просто еду на СТО, а потом забираю готовую машину.

Аналогично и с рынком недвижимости. Есть юристы, которые проверят соответствие документов застройщика, есть риелторы, которые помогут дороже продать квартиру. Конечно, человеку можно и самому разобраться во всем, но для этого ему нужны базовые знания юриспруденции, строительства и архитектуры. Поэтому проще обратиться к специалисту.