Нерушимый: спасет ли ипотека украинский рынок недвижимости?

Рынок украинской недвижимости вновь подвергся испытаниям. С момента введения карантинных мер многим застройщикам пришлось приостановить работу над новыми проектами и даже отложить строительство уже имеющихся. А также максимально адаптироваться под сложившуюся ситуацию, например, проводить онлайн-консультации, виртуальные экскурсии для покупателей и переводить часть сотрудников на формат удаленного офиса. Кроме того, для стимулирования спроса девелоперы предлагали покупателям скидки, предоставляли гривневые рассрочки сроком на 3-6 месяцев.

К сожалению, и это не помогло избежать снижения продаж на рынке первичной недвижимости примерно на 15-20%, если говорить об объектах класса «Бизнес» и «Премиум», а также на 70% для недвижимости сегмента эконом. Примечательно, что большинство девелоперов ведут строительство за счет инвесторов-покупателей квартир, поэтому при сокращении покупательской способности у некоторых фирм практически полностью исчезла возможность продолжать работу над своими проектами.

Кроме того, из-за карантинных ограничений некоторым девелоперам пришлось пересмотреть сроки сдачи объектов недвижимости, в том числе из-за снижения продаж строительных материалов на 35% в апреле, по сравнению с показателями прошлого года. Однако далеко не все застройщики оказались в затруднительном положении. Например, «Интергал-Буд» продолжал строительство своих объектов в период карантина, даже несмотря на явное падение спроса на покупку недвижимости.

А что по ценам?

Стоит ли ждать существенного снижения цен на первичную недвижимость после окончания карантина? Вряд ли. Особенно это касается объектов, находящихся на финальной стадии реализации. Ценовая политика во многом зависит от курса гривны, стоимости строительных материалов и работ. В случае, если доллар перепрыгнет барьер в 29 грн, скорее всего, застройщикам придется пересматривать свои цены на 5-10% в сторону их увеличения.

Плюс покупатели сейчас не готовы инвестировать свои средства в приобретение недвижимости. Около 65% украинцев, рассматривавших возможность покупки квартиры на первичном рынке, решили отложить эту затею на неопределенный срок.

Однако после выхода из карантина девелоперам все же придется предлагать покупателям свои лучшие ценовые варианты, ну а конкуренция за платежеспособных клиентов на первичном рынке еще больше обострится.

Можно ли взять жилье в ипотеку?

Что касается ипотечного кредитования, то и в этом сегменте специалисты наблюдают снижение. С начала карантина спрос на ипотечное жилье уменьшился, в марте всего 20% покупателей воспользовались возможностью приобрести квартиру в рассрочку. При этом в январе 2020 года этот показатель был в два раза выше.

Не помогла в данном случае и анонсированная президентом программа ипотечного кредитования под 10% годовых. Хотя Зеленский обещал, что она будет реализована к сентябрю 2020 года, благодаря снижению учетной ставки НБУ до 8% президенту удалось осуществить задуманное раньше. Однако украинцы не спешат пользоваться такой возможностью, и виной тому стала неопределенность перед завтрашним днем 一 страна еще не вышла из карантина.

Следует отметить, что на ипотечную ставку оказывают сильное влияние депозиты физических и юрлиц. На данный момент средняя эффективная ставка по гривневым депозитам составляет около 10%. Если украинцы будут готовы размещать свои сбережения под 5-7% годовых, уже к осени 2020 года у банков появится возможность предоставлять дешевые ипотечные займы.

Что в реальности?

Реальность оказалась довольно суровой, мечтать о 10%-й годовой ставке по ипотечному займу пока не приходится. Условия приобретения недвижимости в кредит зависят не только от банка, но и от девелопера. Плюс карантин внес свои коррективы. В среднем, покупателю следует рассчитывать на реальную процентную ставку в районе 17-30% годовых, она зависит от суммы первоначального взноса, которая варьируется от 20% до 40%.

Интересно, что многие банки предлагают ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Это означает, что первый год или несколько лет клиенту предлагаются льготные условия, когда процентная ставка колеблется в районе 9-16%, но через 12 месяцев или несколько лет она увеличивается, иногда даже в 2 раза. Сумма кредита может быть разной 一 от 100 тыс. до 15 млн гривен, срок кредитования также варьируется от банка к банку и может достигать 20 лет.

Что предлагают банки?

Если рассматривать конкретные предложения от украинских банков, то, например, ПриватБанк приглашает оформить ипотечный заем под 12-15,5% годовых, а сумма кредита варьируется от 100 тыс. до 2 млн гривен. При этом величина процентной ставки зависит от суммы первого взноса, который должен быть не менее 25% от стоимости приобретаемого жилья.

У Ощадбанка ставка немного выше – 16,99% годовых, но она остается неизменной на весь период действия договора, а это, на минутку, аж до 20 лет. Правда, покупателю придется внести 30% от стоимости недвижимости.

Если нет возможности сделать первый взнос, то на этот случай есть предложение от банка «Пивденный». Там можно взять кредит на покупку жилья без внесения первоначального взноса и тоже на 20 лет. Однако процентная ставка здесь является одной из самых высоких – от 22% годовых. Реальная же годовая ставка достигает почти 30%.

Есть на рынке также варианты с плавающей ставкой. Например, ПРАВЭКС-БАНК выдает денежные кредиты на сумму до 4 млн грн, а процентная ставка зависит от суммы первоначального взноса. Первые 5 лет она составляет 9,99-15,99% и повышается на шестой год действия договора.

Какие прогнозы?

Застройщики пока не готовы делать какие-либо долгосрочные прогнозы, поскольку в стране еще действует адаптивный карантин. В любом случае, после окончания кризиса покупатели будут обращаться к девелоперам с хорошей репутацией и весомым портфелем реализованных проектов, даже если придется переплатить 5-7% от стоимости жилья. А это означает, что именитые застройщики первыми смогут преодолеть последствия кризиса. Если же Украину накроет вторая волна эпидемии осенью, то избежать банкротства рынку недвижимости, скорее всего, не удастся. Особенно остро станет вопрос для девелоперов, чья деятельность напрямую зависит от инвестиций покупателей.

Материал подготовила Кристина Труфанова