Непорушний: чи врятує іпотека український ринок нерухомості?

Ринок української нерухомості знову піддався випробуванням. З моменту введення карантинних заходів багатьом забудовникам довелося призупинити роботу над новими проектами і навіть відкласти будівництво вже наявних. А також максимально адаптуватися під ситуацію, що склалася, наприклад, проводити онлайн-консультації, віртуальні екскурсії для покупців і переводити частину співробітників на формат віддаленого офісу. Крім того, для стимулювання попиту девелопери пропонували покупцям знижки, надавали гривневі розстрочки терміном на 3-6 місяців.

На жаль, і це не допомогло уникнути зниження продажів на ринку первинної нерухомості приблизно на 15-20%, якщо говорити про об’єкти класу «Бізнес» та «Преміум», а також на 70% для нерухомості сегмента економ. Цікаво, що більшість девелоперів ведуть будівництво за рахунок інвесторів-покупців квартир, тому при скороченні купівельної спроможності у деяких фірм практично повністю зникла можливість продовжувати роботу над своїми проектами.

Крім того, через карантинні обмеження деяким девелоперам довелося переглянути терміни здачі об’єктів нерухомості, в тому числі через зниження продажів будівельних матеріалів на 35% в квітні, в порівнянні з показниками минулого року. Однак далеко не всі забудовники опинилися в скрутному становищі. Наприклад, «Інтергал-Буд» продовжував будівництво своїх об’єктів в період карантину, навіть незважаючи на явне падіння попиту на купівлю нерухомості.

А що з цінами?

Чи варто чекати істотного зниження цін на первинну нерухомість після закінчення карантину? Навряд чи. Особливо це стосується об’єктів, що знаходяться на фінальній стадії реалізації. Цінова політика багато в чому залежить від курсу гривні, вартості будівельних матеріалів і робіт. У разі, якщо долар перестрибне бар’єр в 29 грн, швидше за все, забудовникам доведеться переглядати свої ціни на 5-10% в сторону їх збільшення.

Також покупці зараз не готові інвестувати свої кошти в придбання нерухомості. Близько 65% українців, які розглядали можливість придбання житла на первинному ринку, вирішили відкласти цей задум на невизначений термін.

Однак після виходу з карантину девелоперам все ж доведеться пропонувати покупцям свої кращі цінові варіанти, ну а конкуренція за платоспроможних клієнтів на первинному ринку ще більше загостриться.

Чи можна взяти житло в іпотеку?

Що стосується іпотечного кредитування, то і в цьому сегменті фахівці спостерігають зниження. З початку карантину попит на іпотечне житло зменшився, в березні всього 20% покупців скористалися можливістю придбання квартири в розстрочку. При цьому в січні 2020 року цей показник був в два рази вище.

Не допомогла в даному випадку і анонсована президентом програма іпотечного кредитування під 10% річних. Хоча Зеленський обіцяв, що вона буде реалізована до вересня 2020 року, завдяки зниженню облікової ставки НБУ до 8% президенту вдалося здійснити задумане раніше. Однак українці не поспішають користуватися такою можливістю, і виною тому стала невизначеність перед завтрашнім днем ​​一 країна ще не вийшла з карантину.

Слід зазначити, що на іпотечну ставку сильно впливають депозити фізичних і юридичних осіб. На даний момент середня ефективна ставка по гривневих депозитах складає близько 10%. Якщо українці будуть готові розміщувати свої заощадження під 5-7% річних, вже до осені 2020 року у банків з’явиться можливість надавати дешеві іпотечні позики.

Що в реальності?

Реальність виявилася досить суворою, мріяти про 10%-у річну ставку за іпотечною позикою поки не доводиться. Умови придбання нерухомості в кредит залежать не тільки від банку, але і від девелопера. Також карантин вносив свої корективи. В середньому, покупцеві слід розраховувати на реальну відсоткову ставку в районі 17-30% річних, вона залежить від суми початкового внеску, яка варіюється від 20% до 40%.

Цікаво, що багато банків пропонують іпотечні кредити з плаваючою ставкою. Це означає, що перший рік або кілька років клієнту пропонуються пільгові умови, коли відсоткова ставка коливається в районі 9-16%, але через 12 місяців або кілька років вона збільшується, іноді навіть в 2 рази. Сума кредиту може бути різною 一 від 100 тис. до 15 млн гривень, термін кредитування також варіюється від банку до банку і може досягати 20 років.

Що пропонують банки?

Якщо розглядати конкретні пропозиції від українських банків, то, наприклад, ПриватБанк запрошує оформити іпотечну позику під 12-15,5% річних, а сума кредиту варіюється від 100 тис. до 2 млн гривень. При цьому величина відсоткової ставки залежить від суми першого внеску, який повинен бути не менше 25% від вартості житла, що купується.

У Ощадбанку ставка трохи вище – 16,99% річних, але вона залишається незмінною на весь період дії договору, а це, на хвилинку, аж до 20 років. Правда, покупцеві доведеться сплатити 30% від вартості нерухомості.

Якщо немає можливості зробити перший внесок, то на цей випадок є пропозиція від банку «Південний». Там можна взяти кредит на придбання житла без внесення початкового внеску і теж на 20 років. Однак відсоткова ставка тут є однією з найвищих – від 22% річних. Реальна ж річна ставка досягає майже 30%.

Є на ринку також варіанти з плаваючою ставкою. Наприклад, ПРАВЕКС-БАНК видає грошові кредити на суму до 4 млн грн, а відсоткова ставка залежить від суми початкового внеску. Перші 5 років вона становить 9,99-15,99% і підвищується на шостий рік дії договору.

Які прогнози?

Забудовники поки не готові робити будь-які довгострокові прогнози, оскільки в країні ще діє адаптивний карантин. У будь-якому випадку, після закінчення кризи покупці будуть звертатися до девелоперів з хорошою репутацією і вагомим портфелем реалізованих проєктів, навіть якщо доведеться переплатити 5-7% від вартості житла. А це означає, що імениті забудовники першими зможуть подолати наслідки кризи. Якщо ж Україну накриє друга хвиля епідемії восени, то уникнути банкрутства ринку нерухомості, швидше за все, не вдасться. Особливо гостро постане питання для девелоперів, чия діяльність безпосередньо залежить від інвестицій покупців.

Матеріал підготувала Христина Труфанова