– Олеже, які нюанси вибору квартири з метою інвестування коштів існують? Що варто знати / на що варто звернути увагу людині, у якої вже є власне житло, і вона вирішила інвестувати свої не останні заощадження, щоб зберегти їх від дії інфляції?
– Нюанси такі, що можна інвестувати і в кінцевому випадку не отримати ні грошей, ні квартири. Якщо ми говоримо про інвестування, скоріш за все, 90% випадків це інвестування в первинний ринок нерухомості і, як правило, на рівні котловану. Так прийнято інвестувати, тому що ціна буде рости разом з об’єктом і на виході можна буде отримати і прибуток, і нерухомість.
Тому основний нюанс заключається в тому, що потрібно думати, куди вкладати гроші, краще в найменш ризиковані проекти.
– Які принципи обирання забудовника існують? Як не помилитися?
– Це велика і системна річ, тому що забудовників багато, десь 70, а об’єктів по Києву десь 360+, реклама в них дуже цікава. Є забудовники, які працюють багато років, і в них багато об’єктів, є нові забудовники, в яких всього 2-3 об’єкта. Все залежить від місця розташування, хтось будує подалі від центра, інші – ближче до центра. Також не останню роль грає і ціна, від $500 до $5000 за квадрат, тому нюансів дуже багато.
Також важливе питання, наскільки забудовник дотримується законодавства у будівельній галузі. Чи це не самовільне будівництво? Тому що ми пам’ятаємо «Еліта-центр», «Аркаду» і т.д. Ще є багато таких компаній, вони просто маленькі і не на слуху.
Потрібно розглядати земельне питання: призначення земельної ділянки, відповідність проекту, наскільки цей проект відповідає або заявленому в декларації, або дозволу будівництва, якщо у нього клас наслідків третій. Дивитись треба на компанію, яка в неї репутація. Але це зовсім не означає, що якась молода та амбітна компанія, у якої земельні ділянки знаходяться на фізичній особі, шахраї.
– Чи можна зараз інвестувати у «вторинку», чи вигідно це?
– Якщо сьогодні, то можна, тому що ми стоїмо на порозі нових законотворчих ініціатив. Якщо обкладуть податком 18% другий і подальший продаж, то ринок зросте. Але якщо я сьогодні куплю дешевше і, наприклад, через півроку буду продавати, і там прийдеться платити податок 20%, чи буде це зростання ринку, чи це все ж таки буде податкове обтяження? Це велике питання.
Тому я б не радив інвестувати у вторинний ринок, особливе у застарілі забудови, які знаходяться далеко від центру. Якщо людина має намір протягом 1-2 років отримати найбільший прибуток, звичайно, краще інвестувати на етапі котловану і в первинний ринок.
– Як обрати локацію для покупки квартири? Які пункти можуть впливати надалі на прибутковість проекту?
Якщо житло купується для подальшої здачі в оренду, звичайно, потрібно обирати центральні райони або близкість метро. Дуже добре сприймаються орендарями такі квартири поряд з метро в сучасних житлових комплексах. Якщо квартира купується з метою перепродажу, то треба дивитися на такі нюанси: великі забудовники зі старту тримають нормальні ціни, менш відомі забудовники для того, щоб заохотити покупців, на 5-10% пропонують ціну дешевше на такому самому етапі, навіть якщо ці два об’єкти будуть поряд. Репутація в наш час відіграє велику роль.
– Поговоримо про окупність. Перепродаж VS здача в оренду, що в підсумку принесе більше прибутку?
– Все залежить від того, які у людини плани, тому що орендний бізнес офісів та квартир існує, а також перепродаж нерухомості приносить дуже непогані прибутки. Тому все залежить від планів і цілей інвестора, якщо у нього довгострокова ціль, то він буде купувати більше житлової або комерційної площі і здавати її в оренду.
Прикметно, що сьогодні в Києві дуже добре розвивається ринок апартаментів. Це майже житло, в цьому сегменті присутнє як житло, так і апарт-отелі. Там є свої нюанси, можна купляти таке житло, здавати в оренду і потім заробляти близько 15% річних. Якщо порівняти з банківським вкладом у гривні, то це буде десь 7% річних, а тут 15%. Авжеж, це вигідно.
Якщо людина купує квартиру з метою швидкого обертання коштів, отримання коштів, а потім йти знову на первинний ринок для перепродажу, то можна придбати житло і ближче під здачу будинку в експлуатацію продати її на 25-30% дорожче. Якщо ми потім беремо ці кошти і вкладаємо в іншу квартиру, то ми ще чекаємо десь 1,5-2 роки.
Що краще – це залежить від уподобань інвестора, де менше ризиків, тому що і оренда може впасти, як ми бачили рік назад із початком пандемії. З іншої сторони можна вкластися в будівництво будинку, а в нього будуть якісь проблеми.
– Про які податки варто знати інвесторам, які вкладають гроші в нерухомість?
– Це дуже великий біч нашого ринку нерухомості, який держить цей ринок в тіні. Якщо фізособа здає свою квартиру в оренду, то вона підлягає оподаткуванню за системою «Податок з доходів фізосіб», а він у нас на сьогодні 18%, це перебір.
Просто люди не хочуть віддавати ці гроші, здають квартирі в «тіхаря» або оформлюються ФОПами. Розмір податку вже залежить від категорії, це близько 5%.
– Щоб інвестувати в нерухомість, чи обов’язково мати всю суму на руках, або ж існують об’єкти, в які вигідно вкладати навіть в розстрочку?
– Якщо ми говоримо про розстрочку від забудовника, то це вигідно, оскільки вони дають розстрочки від 3 до 5 років без відсотків. Але у більшості з них є такий нюанс, якщо будуть підійматися ціни на ринку, то і ця частина, яку потрібно буде виплачувати в розстрочку, теж може зростати за квадратний метр. Якщо ми говоримо про кредит, звичайно, для пересічного громадянина це 12-18%, це дуже багато.
– Які ризики можуть супроводжувати інвестора на етапі придбання квартири з метою інвестування коштів?
– Найбільший ризик, що будинок не буде добудований або зовсім, або в якісь розумні терміни. Якщо забудовник добросовісний і виконує всі свої забов’язання і у всіх організаціях отримав дозвіл і будує на правильно відведеній земляній ділянці, то немає ризиків. Але, нажаль, ми всі були свідками того, як працювали «Еліта центр», «Аркада», «Укрбуд». Остання компанія навіть була із державною часткою, та тепер «Київміськбуду» треба добудовувати 40 об’єктів.
– Чи варта гра свічок? Може простіше відкрити депозит, ніж вкладати в нерухомість? Адже для продажу або здачі квартири доведеться вкладатися в її оновлення/обслуговування.
– В теорії відкрити депозит простіше, але відсоток 7-9,5% у гривні – це дуже мало, а у валюті – про це і мови немає. Тому ринок нерухомості був і є цікавим для інвестицій, і якщо людина хоче інвестувати в одну квартиру, потім перепродати її, просто заробити грошей, то це одна ситуація.
Якщо інвестори йдуть у ринок оренди нерухомості, то вони у ньому і залишаються, тим паче зараз є компанії, які надають послуги для власників квартир і пропонують їм за нормальний відсоток взяти на обслуговування їх квартири, здавати, прибирати, оновлювати, тому такі сервіси в Україні вже працюють.
– Чи може пересічна людина розібратися у ринку інвестицій в житлову нерухомість, чи тут потрібна допомога ріелтора або юриста, щоб не втрати гроші?
– Краще, коли за справу береться професіонал. Коли в автомобілі потрібно замінити оливу, купити фільтри і т. д., але навіщо мені цим займатися, коли є професіонали. Я просто їду на СТО, а потім забираю готову машину.
Аналогічно і з ринком нерухомості. Є юристи, які можуть перевірити відповідність документів забудовника, є ріелтори, які допоможуть дорожче продати квартиру. Авжеж, людині можна і самій розібратися в усьому, але для цього їй потрібні базові знання юриспруденції, будівництва, архітектури. Тому простіше звернутися до спеціаліста.