Как обстоят дела сейчас?
Казалось бы, пандемия должна была остановить рост цен на недвижимость, но этого не случилось. Квартиры и дальше дорожают, тенденцию задал рынок первичной недвижимости, за которым «подтянулась» и вторичка. Здесь также наблюдаются схожие ценовые тенденции: до конца года рост стоимости жилья в городах может достичь 17-20%. Конечно же, больше всего подорожание коснулось столицы, на что особое влияние оказывают миграционные процессы: украинцы охотно меняют свои квартиры в небольших городах на столицу, преимущественно, из-за возможности найти более высокооплачиваемую работу, карьерных перспектив и повышения уровня жизни в целом.
За сколько можно купить квартиру в столице? Эксперты утверждают, что ранее приобрести однокомнатную квартиру можно было примерно за 70 тыс. долларов, если говорить о новостройке. Уже этой осенью цены взмыли до 76-80 тыс. долларов за аналогичное жилье. Согласно статистике ЛУН, на 1 октября средняя цена квадратного метра нового жилья в Киеве выросла с 32,5 грн до 33 тыс. грн.
Самым дорогим районом Киева остается Печерск. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья здесь составляет 62,6 тыс. грн. Самым дешевым продолжает быть Деснянский район с 23,2 тыс. грн за квадрат. Примерно в это же цену дорогие (в среднем) квадратные метры в агломерации — 22,1 тыс. грн в Вышгороде, 23 тыс. грн в Вишневом. Самые дешевые квадраты можно найти в пригороде — Белогородка с 15,1 тыс. грн за кв. м.
Что стало причиной подорожания?
Богдан Слуцкий, финансовый аналитик и экономический обозреватель считает, что существует несколько причин для подорожания жилья, среди которых можно выделить рост себестоимости строительных материалов, ускорение потребительской инфляции, которая по состоянию на август в годовом измерении достигла 10,2% (в 2020 году за аналогичный период была на уровне 2,5%), а также рост спроса граждан на покупку жилья для собственного использования или как инвестицию в условиях низких ставок по депозитам и неразвитостью национального фондового рынка.
Для застройщиков достаточно проблематично найти разнорабочего, который готов работать за 700 грн в день. Хорошие специалисты получают до 1,5 тыс. гривен, поэтому по итогу месяца зарплата доходит до 1,5 долларов. И эти расходы застройщик также закладывает в стоимость жилья. Спрос диктует предложение. Украинцы все чаще начали инвестировать в недвижимость с целью получения пассивного дохода, поскольку ставки по депозитам в банках оставляют желать лучшего.
Еще один фактор – запуск программы доступного ипотечного жилья, которая также стимулирует граждан обращаться в банк за оформлением кредита. Если ранее финучреждения выдавали займы под 18-20%, то сейчас банки готовы кредитовать даже под 10%.
Что будет с ценами в 2022 году?
«С одной стороны, ожидается вполне стабильное развитие рынка. Локдауны помогли тем, что отсеяли несамостоятельных застройщиков, которые финансировали проекты «перекрестно», то есть инвестиции с одного ЖК брали для постройки другого. Они не выдержали конкуренции. Остались те, кто способен год и более из своего кармана финансировать стройку», — считает Роман Бабицкий, основатель инвестиционной компании Babitskyi Investment Management.
Недвижимость, все же будет дорожать и по причине будущих изменений в законодательстве. Верховная Рада поддержала законопроект №5600, который в нынешней версии предполагает увеличение налогов на недвижимость. Украинцев, продающих более 2 объектов недвижимости в год, будут обязывать уплачивать 18% НДФЛ с каждой последующей сделки. Сейчас в цене квартир налог на добавленную стоимость уже учтен. Эти 20% застройщик закладывает, когда впервые продает новопостроенное жилье.
«Считаю, что до конца текущего и первых двух кварталов следующего года тренд к росту стоимости недвижимости будет продолжаться, однако сдерживающими факторами в этом процессе может выступить очередной локдаун в связи с обострением Covid-19, что приведет к уменьшению экономической активности и уменьшение доходов граждан и, соответственно, спроса на покупку дорогостоящих активов», — отметил Богдан Слуцкий.
Роман Бабицкий считает, что рынок вряд ли выйдет на доковидные перспективы. В лучшем случае, будет держать планку на том же уровне, что и в прошлые годы, с небольшим увеличением сдаваемых ежегодно площадей. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Есть еще фактор спроса среди населения. Если выносить ковид за скобки, то можно предположить повышение спроса украинцев на покупку жилья. Как ни как, квадратные метры в наше время — лучший способ сохранить сбережения.