Закон про обіг землі: що пішло не так?

Непорозуміння з питання володіння землею підстерігають українських громадян на кожному витку історії. Після того, як країна стала незалежною, сільськогосподарські землі перейшли з державної власності в приватну.

Колективне майно розділили між українцями за принципом умовних паїв, тобто формально забезпечили право на володіння абстрактними земельними ділянками. Але, щоб отримати цю ділянку «в натурі», потрібно було пройти всі кола бюрократії. Ймовірно, отримавши нарешті свою землю, люди думали, що все найскладніше вже позаду.

Немає нічого більш постійного, ніж тимчасове

В процесі розподілу земель уряд зіткнувся з труднощами, тому вирішило тимчасово відкласти вирішення проблеми і «заморозити» поточний стан земельних ділянок. У 2002 році почала діяти заборона на відчуження сільськогосподарських ділянок, так званий мораторій, згідно з яким не можна продавати і купувати землю, проте можна здавати в оренду і передавати у спадок. Малося на увазі, що заборону скасують, як тільки буде сформована законодавча база, що дозволяє за всіма правилами здійснювати операції з купівлі-продажу с\г земель.

І ось вже більше шістнадцяти років пройшло, а ніхто так і не створив повноцінний законопроект. Через відсутність необхідних реформ Україна навіть могла в якийсь момент залишитися без чергового траншу від МВФ, але до єдиного рішення в уряді так і не прийшли. Ті окремі фрагментарні пропозиції, які час від часу звучать в парламенті, враховувати було б несерйозно, тим більше, що велика частина таких пропозицій пофарбована в популістичні тони. В повторах голосувань на одну і ту ж тему немає особливого сенсу, тому що все впирається у відсутність необхідного законопроекту.

Кожен раз парламент піднімає шум навколо продовження мораторію, але легко передбачити, що його продовжать і в цей раз, і в наступний, якщо не прийняти тимчасові заходи. Підготовка до запуску ринку начебто й іде, але дуже повільно. Наприклад, в Україні вже запрацював земельний кадастр, в який вносять дані про прогрес інвентаризації ділянок, формуючи наочну карту. Але ця система ще далека від досконалості.

Не можна так просто взяти і поділити

Є думка, що необхідно обмежити максимальний розмір ділянки для продажу одному покупцю, наприклад, в 200 гектарів, тоді який-небудь латифундист не зможе скупити землю оптом. Хоча експерти сумніваються, що це взагалі можливо, оскільки ціна за гектар при продажу землі різко підніметься в порівнянні з орендою, і латифундисти більше втратять, ніж набудуть. Можливо, саме тому вони і лобіюють мораторій.

Власники паїв змушені здавати свою землю в оренду за сміхотворні суми, тому що нічого більше з цією землею зробити не можуть, а обробляти її хтось повинен. Продати ділянки набагато дорожче в них не вийде, а агрохолдинги не в змозі викупити всі, що вони орендують. Втім, все одно є ризик, що частина землевласників продасть свої паї за непотрібністю або через необачність досить дешево.

Але навіть якщо мораторій блокують латифундисти, існує інша небезпека. Якщо після смерті власника нікому передати ділянку у спадок, або спадкоємці не оформляють землю на себе, то така земля повертається у власність держави. Тобто, продовження мораторію вигідне владі, тому що чим довше триває заборона, тим більше землі пасивно переходить з приватної власності назад у державну. А якщо ще зловити момент і зняти заборону тоді, коли у населення не буде коштів, щоб купувати землю, а не тільки продавати, то ті, хто в цей момент опиняться при владі, отримають додатковий бонус.

земля

Що ми втрачаємо?

Український агропромисловий комплекс навіть в існуючих умовах є провідною галуззю в країні, хоча і орієнтований в основному тільки на експорт сировинної продукції. Якщо аграрні підприємства будуть посилені завдяки інвестиціям і новим технологіям, то підвищиться якість сировини і складність виробництва. Крім того, власники будуть ретельніше доглядати за землею, яка їм належить. А зараз аграрні підприємства можуть керуватися думкою «не своє, не шкода», і діяти за принципом «після нас хоч трава не рости».

До них приєднаються дрібні фермерські організації, які об’єктивно не зможуть змагатися з корпоративними монстрами, проте зможуть сконцентруватися на чомусь одному і створювати вузькоспеціалізовані продукти з великою доданою вартістю. Власники ділянок зможуть навіть запустити новий бізнес під заставу своєї ж землі. Зараз такої можливості немає.

Ти бачиш ринок землі? Ні? А він є!

Попри все, землю в Україні і продають, і купують. Тільки роблять це в обхід закону, неочевидними методами. Такий альтернативний ринок є глибоко корумпованим і заплутує ситуацію ще більше. Деякі юридичні компанії навіть спеціалізуються на розробці схем, які дозволяють передати землю, незважаючи на мораторій.

Є кілька найпоширеніших можливостей продати землю, не порушуючи законодавства. Наприклад, можна продати права на оренду землі, вказавши максимальний термін оренди в 49 років. Аналогом довгострокової оренди є договір емфітевзису, який передбачає безстрокове користування землею. При цьому, якщо договір оренди можуть розірвати спадкоємці землевласника, то договір емфітевзису діє незалежно від переходу права власності.

Що стосується тіньових схем, то їх існує безліч, починаючи від простої зміни цільового призначення землі і закінчуючи способами відчуження землі в судовому порядку, при цьому бажаючі зайняти ділянку часто вирішують питання через хабарі.

Може виникнути питання, навіщо в такому разі багато хто прагне скасувати мораторій, адже начебто і без нього все працює. Відповідь проста: щоб були встановлені цивілізовані правила, які будуть однакові для всіх. Сьогодні людина провертає хитру транзакцію, а завтра стикається з труднощами і не може їх вирішити, звернувшись в легальні структури. На тлі цього активізуються рейдери, після чого вже і зовсім незрозуміло, кому належить, а значить, захопити її не складає труднощів. Таким чином, дуже загальмовується розвиток повноцінного бізнесу в аграрній сфері. І з кожним роком ринок землі стає все складніше і складніше, і якщо не розплутати цей клубок вчасно, то рано чи пізно доведеться радикально вирішувати дуже багато проблем.

Залишити відповідь

Войти с помощью: